Taxe habitation pour un logement meublé : qui paie ?

La taxe d’habitation sur un logement meublé vous donne du fil à retordre ? Entre les réformes, les types de location (bail mobilité, Airbnb, location étudiante…) et votre situation, s’y retrouver est un défi. Ce guide exhaustif vous révèle qui est redevable de cet impôt local, en tenant compte des évolutions récentes et de votre situation spécifique. Découvrez les règles applicables en 2024 et optimisez votre fiscalité !

La TH est un impôt local dû par toute personne occupant un bien meublé au 1er janvier, qu’elle soit propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit. Son montant est calculé en fonction de la valeur locative du bien et des taux votés par les collectivités territoriales. Le produit de cet impôt finance les services publics locaux, tels que les écoles, les transports et la voirie.

Comprendre la taxe d’habitation : le principe général

Pour aborder sereinement la question de la TH sur un bien meublé, il est indispensable de comprendre le principe général qui régit son application. Il s’agit d’une taxe annuelle qui concerne l’occupant du logement au premier jour de l’année civile. Plusieurs exceptions viennent nuancer ce principe, mais il reste la règle de base pour déterminer la personne imposable.

Le principe de l’occupation au 1er janvier

La règle est simple : la personne occupant le bien meublé au 1er janvier est redevable de la TH pour l’année entière. Peu importe si cette personne déménage le 2 janvier ou le 31 décembre, elle sera responsable du paiement de la taxe. Ce principe peut sembler injuste, mais il est essentiel pour le fonctionnement du système fiscal local. Il est donc impératif d’être conscient de cette règle lors de la signature d’un bail ou de l’occupation d’un logement, afin d’éviter les mauvaises surprises et les litiges potentiels.

Notion d’habitation meublée

La définition d’un logement meublé est cruciale pour déterminer l’applicabilité de la TH. Un logement est considéré comme meublé s’il contient un certain nombre d’éléments de mobilier permettant à l’occupant de vivre normalement, sans avoir à apporter ses propres meubles. La loi ALUR a précisé cette notion en définissant une liste minimale de meubles obligatoires :

• Literie comprenant couette ou couverture
• Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
• Plaques de cuisson
• Four ou four à micro-ondes
• Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de conserver au minimum -6 °C
• Vaisselle nécessaire à la prise des repas
• Ustensiles de cuisine
• Table et sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

Si un logement ne répond pas à cette définition, il est considéré comme non meublé et soumis à d’autres règles fiscales. Il est donc important de vérifier que le logement respecte bien cette liste avant de le louer ou de l’occuper, afin d’éviter tout litige ultérieur avec le propriétaire ou l’administration fiscale.

Exceptions au principe général

Bien que le principe de l’occupation au 1er janvier soit la règle générale, il existe des exceptions à prendre en compte. Ces exceptions concernent notamment les locations meublées de tourisme et les logements mis à disposition gratuitement. Comprendre ces exceptions est essentiel pour déterminer avec précision qui est redevable de la TH dans chaque situation.

Logement loué en location meublée de tourisme (airbnb)

Les logements loués en location meublée de tourisme, type Airbnb, sont soumis à un régime spécifique. Dans ce cas, ce n’est généralement pas le locataire qui est redevable de la TH, mais le propriétaire. Ce dernier doit déclarer les revenus de location et peut être soumis à la Contribution Foncière des Entreprises (CFE) si l’activité est exercée à titre professionnel. De plus, il doit collecter la taxe de séjour auprès des locataires et la reverser à la commune. La taxe de séjour varie en fonction du type de logement et du tarif pratiqué. En 2024, elle peut aller de 0,20€ à 5€ par nuit et par personne.

Logement mis à disposition gratuitement

Dans le cas d’un logement mis à disposition gratuitement, par exemple à un membre de la famille, c’est le propriétaire qui est généralement redevable de la TH. Toutefois, si l’occupant à titre gratuit a des revenus suffisants et qu’il utilise le logement comme résidence principale, il peut être considéré comme la personne imposable. La situation est donc à apprécier au cas par cas, en fonction des circonstances spécifiques de chaque situation familiale. En cas de doute, il est conseillé de se rapprocher de l’administration fiscale pour obtenir une réponse précise.

Scénarios détaillés : qui paie la taxe d’habitation selon votre situation ?

Pour clarifier davantage la question de la TH pour les biens meublés, il est utile d’examiner différents scénarios concrets. Ces exemples permettent de comprendre comment le principe général et les exceptions s’appliquent dans des situations réelles, et d’identifier qui est redevable de la taxe dans chaque cas.

Location meublée longue durée (bail de 1 an renouvelable)

La location meublée longue durée, avec un bail de 1 an renouvelable, est un cas courant. Dans ce type de location, la question de la TH se pose différemment selon le moment où intervient le déménagement.

Cas standard

Dans le cas standard, le locataire qui occupe le logement meublé au 1er janvier est redevable de la TH pour l’année entière. Cela signifie que même s’il déménage en cours d’année, il devra payer la taxe pour toute l’année. Il est donc important de bien prendre en compte cette obligation lors de la signature du bail et de l’organisation du déménagement. Des négociations peuvent être menées avec le nouveau locataire, mais elles ne déchargent pas de la responsabilité fiscale initiale.

Déménagement en cours d’année

Si un locataire déménage en cours d’année, il reste redevable de la TH pour l’année entière, sauf s’il parvient à un accord amiable avec le nouveau locataire. Dans ce cas, les deux locataires peuvent s’entendre pour partager le montant de la taxe au prorata de leur période d’occupation. Cependant, il est important de noter que cet accord n’est pas opposable à l’administration fiscale, qui considérera toujours le locataire occupant au 1er janvier comme le redevable principal. Un accord écrit entre les parties est donc fortement recommandé pour éviter tout litige ultérieur. Il est conseillé de consulter un expert juridique pour s’assurer de la validité de l’accord.

Logement vacant au 1er janvier

Si le bien meublé est vacant au 1er janvier, c’est le propriétaire qui est redevable de la TH. De plus, il peut être soumis à la Taxe sur les Logements Vacants (TLV) si le logement est situé dans une zone où cette taxe s’applique et s’il est vacant depuis au moins un an. La TLV est calculée en fonction de la valeur locative du logement et des taux fixés par les collectivités territoriales.

Location meublée étudiante

La location meublée étudiante est une situation particulière, car les étudiants peuvent avoir différents statuts fiscaux. Il est donc important de déterminer si le logement est considéré comme leur résidence principale ou secondaire, afin de savoir qui est redevable de la TH.

Logement principal de l’étudiant

Si le logement meublé est considéré comme la résidence principale de l’étudiant, c’est lui qui est redevable de la TH. Cela signifie qu’il doit déclarer le logement comme sa résidence principale auprès de l’administration fiscale et qu’il recevra un avis d’imposition à son nom. Des aides au logement, comme l’APL, peuvent également venir réduire le coût du logement et indirectement aider à payer les taxes locales.

Logement considéré comme résidence secondaire

Si le logement est considéré comme une résidence secondaire de l’étudiant, par exemple s’il est rattaché fiscalement à ses parents, l’étudiant est toujours redevable de la TH. Dans ce cas, il ne bénéficiera pas des exonérations et allègements réservés aux résidences principales. Il est donc important pour les étudiants de bien vérifier leur situation fiscale et de déclarer correctement leur résidence principale auprès de l’administration fiscale.

Logement en résidence universitaire

Les logements en résidence universitaire sont soumis à des règles spécifiques en matière de TH. Dans certains cas, les étudiants peuvent être exonérés de la taxe, notamment si la résidence est gérée par un organisme à but non lucratif ou si elle est conventionnée avec l’État. Il est donc important de se renseigner auprès de la direction de la résidence pour connaître les règles applicables et les éventuelles exonérations dont on peut bénéficier.

Location meublée de courte durée (type airbnb)

Les locations meublées de courte durée, type Airbnb, sont soumises à un régime fiscal particulier. Dans ce type de location, ce n’est généralement pas le locataire qui est redevable de la TH, mais le propriétaire.

Occupation occasionnelle

Dans le cas d’une occupation occasionnelle, le locataire n’est généralement pas redevable de la TH. En effet, la taxe est due par la personne occupant le logement au 1er janvier, ce qui n’est pas le cas des locataires de courte durée.

Focus sur la taxe de séjour

La taxe de séjour est une taxe spécifique aux locations de courte durée. Elle est collectée par le propriétaire auprès des locataires et reversée à la commune. Son montant varie en fonction du type de logement et du tarif pratiqué. En 2024, les tarifs de la taxe de séjour varient de 0.20€ à 5€ par nuit et par personne, selon le type d’hébergement et la commune. Les fonds collectés grâce à la taxe de séjour sont utilisés pour financer des actions de promotion touristique et d’amélioration de l’accueil des touristes. Le barème est actualisé chaque année par les communes et les intercommunalités.

Distinction entre location touristique occasionnelle et activité professionnelle

Il est important de distinguer entre la location touristique occasionnelle et l’activité professionnelle. Si la location est exercée à titre occasionnel, les revenus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) non professionnels. Si l’activité est exercée à titre professionnel, les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC professionnels et le propriétaire peut être soumis à la Contribution Foncière des Entreprises (CFE). Pour être considérée comme une activité professionnelle, la location doit être exercée de manière habituelle et générer des revenus importants.

Logement meublé faisant l’objet d’un bail mobilité

Le bail mobilité est un type de contrat de location spécifique, conçu pour faciliter l’accès au logement des personnes en situation de mobilité professionnelle ou étudiante.

Explication du bail mobilité

Le bail mobilité est un contrat de location meublée de courte durée, allant de 1 à 10 mois, non renouvelable. Il est destiné aux personnes en formation professionnelle, en mission temporaire, en études supérieures, en contrat d’apprentissage ou en stage. Ce type de bail offre une plus grande flexibilité aux locataires et aux propriétaires, car il permet d’adapter la durée de la location aux besoins spécifiques de chacun.

Qui est redevable de la taxe d’habitation ?

Généralement, le bail mobilité exonère le locataire de la TH, car la durée de location est inférieure à un an. Dans ce cas, c’est le propriétaire qui reste redevable de la taxe. Toutefois, il est important de vérifier les conditions spécifiques du bail, car certaines clauses peuvent prévoir une répartition de la taxe entre le locataire et le propriétaire. En cas de doute, il est conseillé de se rapprocher de l’administration fiscale pour obtenir une réponse précise.

Logement meublé dans le cadre d’un coliving

Le coliving est un concept d’habitat partagé qui se développe de plus en plus, notamment dans les grandes villes. Face à la complexité de la situation, voici des recommandations pour les colocataires et les gestionnaires.

Définition du coliving

Le coliving est un espace de vie partagé, proposant des logements meublés avec des services mutualisés, tels que des espaces de coworking, des salles de sport, des cuisines communes et des événements communautaires. Il s’adresse principalement aux jeunes actifs, aux entrepreneurs et aux nomades digitaux, qui recherchent un mode de vie flexible et convivial.

La complexité de la TH en coliving

La question de la TH dans le cadre d’un coliving est complexe, car elle dépend du type de bail et de l’organisation du coliving. Voici les différents cas de figure : Si chaque colocataire dispose d’un bail individuel, il est redevable de la TH pour sa partie privative. Si les colocataires sont liés par un bail unique, la taxe est due par l’ensemble des colocataires, qui doivent se répartir le montant. Si le coliving est géré par une entreprise, c’est cette dernière qui est généralement redevable de la taxe. Il est donc important de bien vérifier les conditions du bail et de l’organisation du coliving pour déterminer qui est redevable de la TH.

Conseils pour les colocataires et les gestionnaires

Pour clarifier la situation et éviter les litiges, il est conseillé aux colocataires et aux gestionnaires de coliving de prévoir une clause spécifique dans le bail, précisant qui est redevable de la TH et comment elle est répartie. Il est également important de se renseigner auprès de l’administration fiscale pour connaître les règles applicables et les éventuelles exonérations dont on peut bénéficier. Une communication transparente et une bonne organisation sont essentielles pour éviter les problèmes et assurer une gestion sereine du coliving.

Exonérations et allègements possibles : optimiser votre situation fiscale

Il existe plusieurs dispositifs d’exonération et d’allègement de la TH, qui permettent d’optimiser votre situation fiscale. Ces dispositifs sont liés au revenu fiscal de référence (RFR), au handicap, à la composition du foyer ou à des spécificités locales.

Exonération en fonction du revenu fiscal de référence (RFR)

L’exonération de la TH en fonction du revenu fiscal de référence (RFR) est un dispositif destiné aux foyers les plus modestes. Elle permet de ne pas payer la TH si le RFR ne dépasse pas certains seuils, qui varient en fonction de la composition du foyer et de la commune de résidence. Ces seuils sont réévalués chaque année par l’administration fiscale.

Présentation des seuils de RFR

Les seuils de RFR pour bénéficier de l’exonération de la TH varient en fonction de la composition du foyer. Pour une information précise, consultez le barème officiel sur le site des impôts.

Comment vérifier si vous êtes éligible ?

Pour vérifier si vous êtes éligible à l’exonération de la TH en fonction du RFR, il suffit de consulter votre avis d’imposition sur le revenu. Le RFR est indiqué sur cet avis. Ensuite, il faut comparer ce montant aux seuils applicables à votre situation personnelle. Il est également possible d’utiliser un simulateur en ligne, mis à disposition par l’administration fiscale, pour vérifier votre éligibilité.

Procédure pour demander une exonération

Dans la plupart des cas, l’exonération de la TH en fonction du RFR est automatique. Si vous êtes éligible, vous recevrez un avis d’imposition mentionnant l’exonération. Toutefois, dans certains cas, il peut être nécessaire de faire une demande auprès de l’administration fiscale. C’est notamment le cas si vous avez changé de situation familiale ou si vous avez emménagé dans un nouveau logement. La demande doit être faite avant la date limite de paiement de la TH.

Abattements et réductions spécifiques

Outre l’exonération en fonction du RFR, il existe des abattements et des réductions spécifiques de la TH, qui sont liés au handicap, à la composition du foyer ou à des spécificités locales.

• **Abattements pour personnes handicapées :** Les personnes handicapées peuvent bénéficier d’un abattement sur la TH, sous certaines conditions de ressources et de logement.
• **Réductions pour les familles nombreuses :** Les familles nombreuses peuvent bénéficier d’une réduction de la TH, en fonction du nombre d’enfants à charge.
• **Autres abattements locaux :** Certaines communes ou intercommunalités peuvent accorder des abattements spécifiques, liés à des critères locaux (zones rurales, logements économes en énergie, etc.). Il est donc important de se renseigner auprès de sa mairie pour connaître les abattements applicables dans sa commune.

Attention aux erreurs courantes

Il est important d’éviter les erreurs courantes qui peuvent entraîner des problèmes avec la TH. Ces erreurs sont souvent liées à un oubli de déclaration, à une mauvaise interprétation des règles ou à une ignorance des spécificités de votre commune.

Erreur Courante	Conséquence	Solution
Oublier de déclarer un changement de situation (déménagement, changement de revenus, etc.)	Perte d’une exonération ou d’un allègement, majoration de la taxe	Déclarer rapidement tout changement de situation à l’administration fiscale
Ne pas vérifier les conditions d’exonération	Paiement d’une taxe indue	Consulter les barèmes et les conditions d’exonération sur le site des impôts
Ignorer les spécificités de sa commune	Passer à côté d’abattements locaux	Se renseigner auprès de sa mairie pour connaître les règles spécifiques

La taxe sur les logements vacants (TLV) : un enjeu pour les propriétaires

La Taxe sur les Logements Vacants (TLV) est un impôt local qui s’applique aux propriétaires de logements vacants situés dans certaines zones géographiques. Elle a pour objectif d’inciter les propriétaires à remettre leurs logements sur le marché locatif.

Pour illustrer concrètement l’application de la TLV, prenons l’exemple de la ville de Paris. En 2023, plusieurs arrondissements parisiens étaient concernés par cette taxe, notamment les 1er, 2e, 3e, 4e, 5e, 6e, 7e, 8e, 9e, 10e, 11e, 12e, 13e, 14e, 15e, 16e, 17e, 18e, 19e et 20e arrondissements. Un propriétaire possédant un appartement vacant depuis plus d’un an dans l’un de ces arrondissements était donc susceptible d’être redevable de la TLV.

Définition et conditions d’application de la TLV

Un logement est considéré comme vacant s’il n’est pas occupé pendant une période de plus d’un an. La TLV s’applique aux logements situés dans les communes de plus de 50 000 habitants où il existe une forte tension sur le marché du logement. Ces communes sont définies par décret. La TLV ne s’applique pas aux logements qui sont occupés au moins 90 jours par an, ni aux logements qui nécessitent des travaux importants pour être rendus habitables.

Communes concernées par la TLV

Il est important de souligner que la TLV ne s’applique pas partout. Elle concerne uniquement les communes situées dans des zones où il existe une forte demande de logements et où le marché locatif est tendu. Pour savoir si votre commune est concernée par la TLV, il faut consulter la liste des communes définies par décret.

Calcul de la TLV

Le calcul de la TLV est basé sur la valeur locative du logement. La valeur locative est estimée par l’administration fiscale en fonction des caractéristiques du logement (surface, confort, situation géographique, etc.). Le taux de la TLV est fixé par la commune ou l’intercommunalité. Il est de 12,5% la première année de vacance et de 25% les années suivantes.

Comment éviter la TLV

Pour éviter la TLV, il est important de louer son logement vacant le plus rapidement possible. Plusieurs solutions existent :

• **Baisser le prix du loyer :** Un loyer attractif peut inciter les locataires à se positionner rapidement.
• **Améliorer l’état du logement :** Des travaux de rénovation peuvent rendre le logement plus attractif et faciliter sa location.
• **Faire appel à une agence immobilière :** Une agence peut aider à trouver des locataires et à gérer la location.
• **Mettre son logement en location sur des sites spécialisés :** Les sites de location en ligne permettent de toucher un large public de locataires potentiels.

Type de Taxe	Taux Applicables (2024)	Remarques
Taxe d’Habitation (Résidence Secondaire)	Varie selon la commune (souvent majorée dans les zones tendues)	Applicable aux résidences secondaires et logements meublés
Taxe de Séjour	De 0.20€ à 5€ par nuit et par personne (selon le type d’hébergement)	Collectée par le propriétaire et reversée à la commune

Comment payer la taxe d’habitation ?

Une fois que vous savez qui est redevable de la TH, il est important de connaître les modalités de paiement. Les dates limites de paiement, les modes de paiement disponibles et les solutions en cas de difficultés financières sont autant d’éléments à prendre en compte.

Dates limites de paiement

Les dates limites de paiement de la TH sont fixées chaque année par l’administration fiscale. Elles varient en fonction du mode de paiement choisi. Pour les paiements en ligne, la date limite est généralement plus tardive que pour les paiements par chèque. Il est important de respecter ces dates limites pour éviter les majorations de retard.

Modes de paiement

Plusieurs modes de paiement sont disponibles pour régler votre TH :

• **Paiement en ligne :** Sur le site impots.gouv.fr, par carte bancaire ou par prélèvement.
• **Prélèvement automatique :** Mensuel ou à l’échéance.
• **Chèque :** À l’ordre du Trésor Public, envoyé par courrier à l’adresse indiquée sur l’avis d’imposition.
• **Espèces :** Auprès d’un buraliste agréé.

Difficultés de paiement

En cas de difficultés financières, il existe des solutions pour faciliter le paiement de votre TH :

• **Demande de délai de paiement :** Permet d’obtenir un délai supplémentaire pour régler votre taxe.
• **Plan de paiement :** Permet d’échelonner le paiement de la taxe sur plusieurs mois.
• **Demande de remise gracieuse :** Permet d’obtenir une réduction du montant de la taxe, en cas de situation financière particulièrement difficile.

Contester la taxe d’habitation

Si vous estimez que votre TH est erronée, vous avez la possibilité de la contester auprès de l’administration fiscale. La contestation doit être faite dans un délai de deux ans à compter de la réception de l’avis d’imposition. Elle doit être motivée et accompagnée des justificatifs nécessaires. Vous pouvez contester le montant de la taxe, la base d’imposition ou l’application des exonérations et des abattements.

Ce qu’il faut retenir sur la taxe d’habitation

La TH pour un bien meublé est un sujet complexe, mais essentiel à comprendre. En tant que locataire, vérifiez attentivement votre bail et anticipez les changements de situation pour éviter les mauvaises surprises. En tant que propriétaire, définissez clairement le type de location et informez vos locataires de leurs obligations. N’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre mairie et de l’administration fiscale pour connaître les règles spécifiques à votre situation et optimiser votre fiscalité.

La réforme de la TH a complexifié certains aspects, notamment pour les résidences secondaires. Cependant, avec une bonne compréhension des principes et des exceptions, il est possible de naviguer sereinement dans ce domaine et d’éviter les erreurs coûteuses. N’oubliez pas que l’information est votre meilleure arme pour maîtriser votre situation fiscale.